การศึกษาความเป็นไปได้โครงการคอนโดวิวบางแสน อำเภอเมือง จังหวัดชลบุรี

Abstract

การศึกษา “ความเป็นไปได้” ของโครงการก่อสร้างคอนโดมิเนียมภายใต้ค่าก่อสร้าง และเงินทุนที่ดินจังหวัดชลบุรี เป็นกรณีศึกษาที่เน้นถึงข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง และการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน โดยใช้เกณฑ์การตัดสินใจในการลงทุนโครงการ ได้แก่ มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) อัตราส่วนส่วนผลประโยชน์ต่อทุน (BCR) อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) โครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมที่ทำการศึกษา ตามเงื่อนไขทั้งเรื่องมูลค่าที่ดินแบบไม่คิดมูลค่า (ที่ดินมรดก) หรือ 10 ล้านบาท ผลที่ได้จากการวิเคราะห์ กระแสเงินสดของโครงการ พบว่า เงื่อนไขที่ให้ผลตอบแทนดีที่สุด คือ การที่เจ้าของโครงการสามารถได้ที่ดินมรดกแบบไม่คิดมูลค่า และมูลค่างานก่อสร้างพร้อมตกแต่ง 45 ล้านบาท สร้างผลตอบแทนได้ถึง 35.7% และภายใต้ผลตอบแทนที่คาดหวัง 15% หากตีราคาที่ดินถึง 10 ล้านบาท แล้วการทำโครงการนี้ความน่าสนใจเริ่มจะมีน้อยลง คือ ได้ผลตอบแทนภายในเพียง 16.8% อัตราส่วน B/C เท่ากับ 1.07 ส่วนล้ำมูลค่าหุ้นอยู่ที่ 1.72 บาท และหากมูลค่าการก่อสร้างและตกแต่งภายในสูง 52.0 ล้านบาทแล้วโครงการนี้ไม่อยู่ในจุดคุ้มทุน